解讀海南商品住宅全裝修:室內環境質量不合格不能交房

海南日報 2017-6-25 富善裝飾 點擊:489


原標題:解讀海南商品住宅全裝修:室內環境質量不合格不能交房

    5月22日,備受社會關注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》正式印發出臺,該辦法將從今年7月1日起正式施行。海南將成為我國首個全面施行商品住宅全裝修的省份。

    推行全裝修,將對海南的房地產市場發展有何意義和作用?相關部門又該如何保證全裝修的實施規范有序,保障消費者得到應有的利益?對此,省住建廳在正式印發《海南省商品住宅全裝修管理辦法》當日,一并對該辦法內容進行了全面解讀。

    一 海南為何要全面推行全裝修?

    當前,毛坯房交房后二次裝修基本上由業主自行委托無相應資質的家裝企業或者個人進行裝修。商品房二次裝修相關制度、規定不健全,處于政府的監管盲區,裝修漏洞很多。一是質量得不到保障。裝修工程專業性較強,大部分業主對裝修知識了解不多,在面對裝修企業、材料供應商時大都處于弱勢地位,特別是一些不良企業、工頭采用欺詐、威脅等手段非法獲取利益,業主的正常權益很難得到保障;二是產生大量建筑垃圾,材料浪費嚴重。

    據測算,近三年,海南商品住宅裝修平均每年產生建筑垃圾約34.75萬噸,年均花費在建筑垃圾處理的費用約達到8684.69萬元,2016年則高達14524.88萬元,耗費了大量的社會成本。

    三是噪音、揚塵污染嚴重。交房后小區業主裝修時間分散在不同的時間段,裝修噪音、揚塵不斷,已入住的業主不厭其煩,降低了居住舒適度,也容易產生鄰里糾紛;四是業主自行裝修管理較差,事故風險較高,據省安監部門統計,2016年業主未報監報建自行進行裝修發生事故12起,死亡12人。

    住宅實施全裝修,也是海南推進供給側結構性改革,促進綠色發展和新型城鎮化建設,加快建設美麗新海南的重要舉措。有利于提升商品住宅品質,加快海南房地產轉型升級;有利于推動工業化的建筑生產方式,促進相關產業的融合發展;有利于資源節約環境保護,推動我省綠色崛起;有利于規范裝修市場,保證裝修質量安全,維護群眾權益,促進社會和諧。

    二 如何理解全裝修?

    所謂全裝修,指的是交房前墻面、地面等房屋固定面、水電管線、開關插座等基本設施完成裝修安裝,廚房和衛生間的固定設施如櫥柜、潔具等安裝到位,基本屬于群眾常說的“硬裝”范疇,與“精裝修”有一定的區別。海南全裝修的概念是依據住房城鄉建設部的有關規定來定義的,也是國內其他省市對全裝修定義的共識。

    三 全裝修實施范圍包括哪些?

    海南商品住宅全部要實施全裝修,保障性住房、棚戶區改造項目購房對象主要是海南本地居民,住房以剛性需求和改善性需求為主,為更好保障本地居民住房實際需求,減少本地居民購房壓力,非商品住宅、保障性住房項目和棚戶區改造項目可以參照本辦法實施全裝修,不強制要求全裝修交房。

    四 全裝修施行后,如何保障商品房的裝修質量?

    如何保障裝修質量是全裝修的核心問題,是政府監管的重點。一是堅持有資質的專業企業進行裝修設計、施工、監理,“專業的人做專業的事”。二是突出設計、施工一體化,裝修作為整個住宅工程建設的一部分,與土建一體化設計、一體化施工,實現深度融合,提高設計水平與施工質量水平。

    三是將裝修質量管理納入施工質量管理體系,像當前主體結構建設一樣,政府主管部門對裝修施工開展全過程質量監管,裝修圖紙要經過審查,裝修企業要進行資質審核,裝修所用材料要進場檢驗、驗收,施工過程要開展監督檢查,裝修完成要進行驗收。四是重視室內空氣污染物控制,專門編制了空氣污染控制技術規程,室內環境質量情況要進行檢測,不合格不能交房,避免裝修后住宅有害氣體等污染物超標危害群眾身體健康。五是購房合同要有約定裝修主要材料、施工質量和質量保修期等內容,住宅質量保證書和住宅使用說明書要載明裝修的質保內容和使用說明。通過這些措施實現“保質量、明責任、減糾紛、提品質、促發展”的全裝修目標。

    五 不同消費者的裝修需求不同,如何體現裝修個性化?

    全裝修范圍為“硬裝”,未對最能體現個性的“軟裝”作出限制,為實現個性化保留了較大發揮空間。我們也鼓勵開發企業以市場為導向,針對差異化消費需求,提供不同檔次、風格的全裝修住宅,防止千房一律。

    開發企業要在取得預售許可前,要設立樣板房和產品展示區作為房屋裝修的標準參照,群眾可以更直觀感受到裝修風格與質量標準。同時,隨著裝修行業的不斷發展,菜單式裝修等裝修新業態、新模式也將不斷催生、成熟,個性化將不斷得到滿足。

    六 裝修價格是否與房價分開核算?

    全裝修不另外專設收費,費用將納入到商品住宅總價中。建設單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應當約定全裝修商品住宅的總價,并載明裝修主要材料、部品、設備、施工質量和質量保修期的具體標準。合同中未明確上述內容的,不得向房管部門申請合同備案。

    七 對從事全裝修的企業有什么要求?

    從事全裝修活動的設計、施工、監理等單位必須具有建設行政主管部門頒發的相應資質。裝修工程事關群眾生命財產安全,從事裝修活動的設計、施工、監理單位必須主體合法,且應具有承攬相應業務的能力。根據《建筑法》、《行政許可法》等法律法規,國家對從事裝修活動的企業設立從業許可,住房城鄉建設部門作為建筑活動的統一監督管理部門,設立了建筑裝修裝飾工程相應資質類別,從事全裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門頒發的相應資質證書。當前我省具有建設行政主管部門頒發的建筑裝修裝飾專業承包資質的企業共有250家,外省入瓊的有555家,能夠滿足當前住宅裝修需要。對當前裝修市場大量未取得相應資質的家裝企業,將其生存發展納入政策考量。

    八 對全裝修的施工組織模式由什么要求?

    建設單位應當將住宅工程中的裝修工程一并發包給住宅工程施工總承包單位。《建筑法》、《建設工程質量管理條例》等法律法規規定建設單位不得將建設工程肢解發包。住建部《建筑工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法(試行)》(建市[2014]118號)規定“建設單位將一個單位工程的施工分解成若干部分發包給不同的施工總承包或專業承包單位”屬于違法發包。《國務院辦公廳關于促進建筑業持續健康發展的意見》(國辦發〔2017〕19號)、《建筑業發展“十三五”規劃》對推行總承包提出了要求。裝修工程作為單位工程中的一個分部工程,若建設單位將裝修工程這一分部工程施工從整個住宅工程中分解出來直接發包給總承包單位以外的單位,則構成了肢解發包,屬于違法行為,將承當相應法律責任。

    九 推行全裝修還有哪些措施?

    為有力支持全裝修的全面落地實施,接下來要進一步細化明確全裝修技術、管理要求,計劃出臺5個相關配套標準規范文件。一是海南省全裝修住宅室內裝修設計標準,細化明確海南全裝修具體設計內容及技術標準,指導設計文件的編制;二是海南省全裝修住宅裝修施工圖設計文件圖審要點,保障設計內容、技術標準的落實,規范設計行為,為圖紙審查提供可操作性的指導。

    三是海南省全裝修住宅裝修工程質量驗收規范,明確全裝修的驗收方法、質量標準和程序,指導規范住宅全裝修的施工、驗收;四是海南省全裝修住宅室內裝修污染控制技術規程,保護好海南的生態優勢,制定高于國家標準的污染控制技術規程,為設計、選材、施工、驗收等階段室內污染物的控制提供指導,預防室內污染物超標,保障群眾身體健康;五是修訂《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,適應住宅實施全裝修,明確全裝修質量內容和住宅使用操作說明,更好保證質量和保障消費者權益。這五個配套標準文件將于今年7月1日前出臺。